Bất động sản ✅ (ĐÃ XÁC MINH)

CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – Luật Sư Nha Trang Khánh Hòa – Luật sư Vũ Như Hảo

CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

15/02/2020 04 : 23

Thời gian gần đây, Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự nhận được nhiều câu hỏi của bạn đọc (trong đó chủ yếu là các nhà đầu tư bất động sản tại Nha Trang) về việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Qua các câu hỏi chúng tôi nhận thấy nguyên nhân đa phần từ việc bị các phòng công chứng trên địa bàn thành phố Nha Trang, Khánh Hòa từ chối công chứng hợp đồng do các căn hộ, nhà ở mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đã bàn giao cho khách hàng.

Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về điều kiện và trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán (hay còn gọi là chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai), Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự sẽ giải đáp chi tiết các quy định của pháp luật như dưới đây để bạn đọc có thể hiểu rõ hơn để giải quyết cho các trường hợp cụ thể của mình. 

Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay còn gọi là chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là hợp đông dân sự liên quan đến 3 bên bao gồm bên bán, bên mua và Chủ đầu tư. Tuy nhiên, vì đối tượng mua bán là tài sản hình thành trong tương lai nên thủ tục hoàn toàn khác so với việc mua bán nhà đất đã có giấy chứng nhận (số hồng, sổ đỏ). 

1) CĂN CỨ PHÁP LÝ

Để chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, các bên phải tuân thủ các điều kiện và thủ tục theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây dựng. 

2) ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG

Để chuyển nhượng thì tài sản chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 32 của Thông tư như sau:

Điều 32. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá thể mua nhà ở của chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận chuyển giao nhà ở hoặc đã nhận chuyển giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức triển khai, cá thể khác khi hồ sơ ý kiến đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền .
2. Tổ chức, cá thể nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức triển khai, cá thể khác khi hồ sơ đề xuất cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền .
3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng”

Như vậy, nhà đầu tư thứ cấp cần lưu ý, khi muốn bán các sản phẩm mà nhà đầu tư đã mua bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng thì phải tiến hành trước khi Chủ đầu tư bàn giao, chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận.


3) TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG 

Theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19 nêu trên, các bên phải tuân thủ trình tự, thủ tục sau:

1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản ( 03 bản để chuyển giao cho chủ góp vốn đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu ). Trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải triển khai công chứng, xác nhận thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, xác nhận .
2. Việc công chứng, xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực thi theo lao lý sau :
a ) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp có công dụng kinh doanh thương mại bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc xác nhận. Hồ sơ ý kiến đề nghị công chứng hoặc xác nhận gồm những sách vở sau :
– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở ;
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng nhà ở thương mại ; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó ; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số ít nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ góp vốn đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có xác nhận hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ góp vốn đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng ;
– Bản sao có xác nhận hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để so sánh của những sách vở : Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá thể ; nếu là tổ chức triển khai thì phải kèm theo quyết định hành động xây dựng hoặc giấy ĐK xây dựng tổ chức triển khai đó ;
– Các sách vở khác theo pháp luật của pháp lý về công chứng, xác nhận. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan xác nhận có nghĩa vụ và trách nhiệm công chứng, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn lao lý của pháp lý về công chứng, xác nhận .
b ) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp có tính năng kinh doanh thương mại bất động sản thì việc công chứng hoặc xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do những bên tự thỏa thuận hợp tác. Nếu thỏa thuận hợp tác văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc xác nhận thì việc công chứng hoặc xác nhận được thực thi theo lao lý nêu trên .
3. Sau khi triển khai những nghĩa vụ và trách nhiệm nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo lao lý, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ ý kiến đề nghị chủ góp vốn đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng .
a ) Hồ sơ đề xuất chủ góp vốn đầu tư xác nhận gồm có những sách vở sau đây :
– 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng ( trường hợp phải công chứng, xác nhận thì phải triển khai việc công chứng, xác nhận trước khi nộp cho chủ góp vốn đầu tư ) ;
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản thiết kế xây dựng nhà ở thương mại ; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó ; trường hợp chuyển nhượng một hoặc 1 số ít nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ góp vốn đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có xác nhận hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ góp vốn đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng ; trường hợp đã nhận chuyển giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có xác nhận biên bản chuyển giao nhà ở ;

– Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;

– Bản sao có xác nhận hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để so sánh những sách vở của bên nhận chuyển nhượng : Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc sách vở tương tự nếu là cá thể ; nếu là tổ chức triển khai thì phải kèm theo quyết định hành động xây dựng hoặc giấy ĐK xây dựng tổ chức triển khai đó .
b ) Chủ góp vốn đầu tư có nghĩa vụ và trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày thao tác, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo pháp luật tại Điểm a Khoản này và chuyển giao lại cho bên nộp hồ sơ những sách vở sau đây :
– 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ góp vốn đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng ;
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản thiết kế xây dựng nhà ở thương mại ; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó ( so với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi ) ; bản sao có xác nhận hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ góp vốn đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng ( so với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số ít nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ góp vốn đầu tư theo hợp đồng gốc ) ; bản sao có xác nhận biên bản chuyển giao nhà ở ( so với trường hợp chủ góp vốn đầu tư đã chuyển giao nhà ở ) ;
– Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc sách vở chứng tỏ về việc được miễn thuế theo lao lý pháp lý về thuế .
4. Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực thi những thủ tục tương tự như như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu .
5. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở ở đầu cuối được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật của pháp lý về đất đai. Khi thực thi thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài những sách vở theo pháp luật của pháp lý về đất đai, bên ý kiến đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận những sách vở sau :
a ) Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ góp vốn đầu tư ; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó ; trường hợp chuyển nhượng một hoặc 1 số ít nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ góp vốn đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có xác nhận hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ góp vốn đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng ; trường hợp đã nhận chuyển giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản chuyển giao nhà ở ;
b ) Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng ở đầu cuối đã có xác nhận của chủ góp vốn đầu tư .
6. Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác lập được chủ góp vốn đầu tư ( do giải thể, phá sản, chấm hết hoạt động giải trí hoặc nguyên do khác theo lao lý của pháp lý ) :
a ) Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực thi trước ngày Thông tư này có hiệu lực thực thi hiện hành thi hành mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy ghi nhận thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng ;

b) Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó; nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.

4) NỘI DUNG VÀ MẪU VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG

1. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải gồm có những nội dung chính sau đây :
a ) tin tức về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá thể thì ghi thông tin về cá thể ; nếu là tổ chức triển khai thì ghi tên tổ chức triển khai và người đại diện thay mặt theo pháp lý ;
b ) Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ góp vốn đầu tư ; c ) Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương pháp thanh toán giao dịch ; d ) Quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên ;

đ) Giải quyết tranh chấp;

e ) Các thỏa thuận hợp tác khác .
2. Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn tham khảo tại TẠI ĐÂY. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các Điều Khoản trong mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho phù hợp, nhưng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính nêu trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ NHƯ HẢO & CỘNG SỰ

Share

VIETLIKE.VN

CEO: Công ty TNHH Công Nghệ Truyền Thông Ez Media.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

Back to top button